不動産購入時の諸費用について

【不動産購入時の諸費用について】

明けましておめでとうございます。
本年もアドバンテージ・アール・エーを、何卒、宜しくお願い申し上げます。
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さて、今回は不動産購入時にかかる「諸費用」についてお話したいと思います。
この「諸費用」は、物件価格とは別に掛かる費用です。
どういった費用が掛かるか、また新築と中古で迷われている方は必見です。
基本的に現金で用意しなければならない「諸費用」ですが、その金額はローンの種類や借入額に左右され、
なおかつ、新築と中古でも内容が異なります。
一般的には、「税金」、「手数料」、「ローン関連」、「精算金」をまとめて「諸費用」と言われています。

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1.税金として、印紙税・登録免許税・不動産取得税・消費税がある
 ●印紙税●
売買契約書やローン契約書(金銭消費貸借契約書)を結ぶときに掛かる国税です。
契約書に印紙を貼って納税します。
契約書は、売主・買主、送付で1通ずつ作成しますので、買主は1通分を負担するのが普通です。
税額は、契約書の記載金額によって変わります。

 ●登録免許税●
不動産の所有権を登記するときに掛かる国税です。土地と建物それぞれの固定資産税評価額に
税率を掛けて計算します。

 ●不動産取得税●
不動産を購入したり、贈与を受けたりしたときに掛かる都道府県税です。
登録免許税と同様に、土地と建物それぞれの固定資産税評価額に税率を掛けて計算します。

 ●消費税●
建物には消費税がかかります。
ただし、個人の売主から購入する中古マンションの場合は、非課税のケースがほとんどです。
個人でも稀に課税事業者の場合もありますから注意が必要です。
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2.手数料として、仲介手数料と登記代行手数料がある
 ●仲介手数料●
中古マンションのみ、売買価格の「3%+6万円+消費税額」を上限として(価格が400万円以上の場合)
各仲介会社が定めています。売買契約の際に半額、引渡の際に残りの半額を支払うのが一般的です。
(図1参照)
それぞれの価格区分で計算した金額を最後に合算した金額になります。
例えば、3,000万円の物件を購入した場合は、1,056,000円の仲介手数料が必要になります。

 ●登記代行手数料●
物件の引渡しを受ける時に、所有権移転登記の手続きを司法書士に依頼しますが、
その報酬として支払います。交通費などの実費を含めて10~15万円程度の場合が多いようです。
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3.ローン関連として、事務手数料やローン保証料がある
 ●事務手数料・ローン手数料●
ローンを借りる場合は、融資をする金融機関(または保証会社)に対して、事務手数料と保証料を支払います。
銀行の場合は事務手数料は1件当たり3~5万円程度の定額、保証料は融資額100万円当たり2万円前後で
一括払い(外枠方式)が多いでしょう。
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4.保険料として、火災保険料・地震保険料がある
 ●火災保険料●
ローンを借りる場合は、火災保険への加入が必須条件になっているケースがほとんどです(任意の場合もあります)。
保険料は地域と建物の構造や規模などによって変わり、支払い方法は一括と分割払いが選択できますが、
一括払いの方が割安となっていることがほとんどです。
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5.精算金として、固定資産税・管理費などがある
売主がすでに支払った各種費用を、引渡日を境にして、買主負担分を日割りで売主に支払います。
毎年1月1日時点の所有者に課税される固定資産税・都市計画税、毎月支払う管理費・修繕積立金などが対象になります。
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6.管理関係として、修繕積立基金がある
 ●修繕積立基金●
新築マンションを購入する際に掛かる費用です。マンションでは建物を長く快適な状態に保つため、
10年から15年ごとに「大規模修繕」を行っています。修繕積立金はこれに備えて積み立てておく費用です。
物件の規模等によりますが、数十万円~となっております。


新築と中古の違いは、購入時の費用だけではなく、入居後の費用も差がある事をお気づきでない方が多くいらっしゃいます。
中古マンションでは「仲介手数料」の他に「リフォーム費用」も考えなければなりません。
すでにリノベーション済みのマンションもあり費用が発生しない場合もございますが、
水回り設備や配管は10~15年で見直しが必要とされています。リフォーム費用も築20年で大きく跳ね上がります。
老朽化で修繕や交換が必要な物件があるほか、間取りや内装を好みにかえるなど「リフォーム費用」がかかります。
「管理費」と「修繕積立金」は新築も中古も同じですが、「修繕積立金」は築年数が古いほど高くなる傾向にあるため、
中古の方が購入当初から割高になる可能性が高いと言われています。

今回は、マンション購入にかかる諸費用についてご紹介いたしました。
もし、新築と中古で迷われていらっしゃる場合は、
ぜひ、新築マンションのモデルルームに足を運ばれてみてはいかがでしょうか。

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